Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa karşılığında inşaat yapılmasını konu alan sözleşmelerdir. Günümüzde özellikle büyük şehirlerde sıkça tercih edilen bu model, doğru düzenlenmediği takdirde hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Bu yazımızda, hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin dikkat etmesi gereken temel hukuki unsurları sade ve anlaşılır bir şekilde ele alıyoruz.

1. Sözleşmenin Noterde Yapılması ve Resmi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz vaadi içerdiğinden resmi şekilde ve noter huzurunda düzenlenmelidir. Aksi takdirde, sözleşmenin geçerliliği tartışmalı hale gelir. Sözlü anlaşmalar ya da adi yazılı belgeler, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda taraflara hukuki koruma sağlamayabilir.

2. Bağımsız Bölüm Paylaşımı Açık ve Net Olmalı

Taraflar, inşa edilecek binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vs.) kime ait olacağını açıkça belirlemelidir. Hangi katların veya numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhite bırakıldığı mutlaka sözleşmede yer almalıdır.

3. Teslim Süresi ve Gecikme Cezaları

Sözleşmede, inşaatın hangi tarihte tamamlanacağı ve teslim edileceği net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, olası gecikmelerde uygulanacak cezai şartlar veya tazminatlar da önceden belirlenmelidir. Bu hükümler, özellikle arsa sahiplerini koruyan en önemli maddelerdendir.

4. İnşaat Ruhsatı ve Diğer Yasal Yükümlülükler

İnşaatın ruhsat alınmadan başlatılması, ileride hem hukuki hem de teknik sorunlara neden olabilir. Ruhsatın kim tarafından ve ne zaman alınacağı, belediye ile yapılacak işlemler, yapı denetim süreçleri gibi detaylar sözleşmeye mutlaka dahil edilmelidir.

5. Teminat ve Güvence Mekanizmaları

Arsa sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için, müteahhitin inşaatı tamamlayacağına dair teminat mektubu, banka garantisi veya ipotek gibi güvenceler sözleşmeye eklenebilir. Bu tür mekanizmalar, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde devreye girer.

6. Yargıtay Kararlarıyla Kat Karşılığı Sözleşmenin Önemi

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartına, açık paylaşım hükümlerine ve teminatlara büyük önem vermektedir.

📌 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/1200 E., 2020/1500 K."Sözleşmede inşa edilecek bağımsız bölümlerin açıkça belirtilmemesi, paylaşım oranlarının net olmaması ve resmi şekil şartına uyulmaması nedeniyle sözleşme geçersiz sayılmıştır. Arsa sahibi lehine tazminata hükmedilmiştir."

Bu tür kararlar, sözleşmenin hukuken ne kadar dikkatli hazırlanması gerektiğini göstermektedir.

7. Kat Karşılığı Sözleşme Hazırlarken Pratik Tavsiyeler

✅ Sözleşmeyi bir avukatla hazırlayın

✅ Bağımsız bölüm kadar ortak alan paylaşımını da netleştirin

✅ İnşaat kalitesine ilişkin teknik şartname ekleyin

✅ Müteahhitin geçmiş projelerini araştırın

8. Kat Karşılığı Sözleşmelerde En Sık Yapılan Hatalar

❌ Sözlü anlaşmalara güvenmek

❌ Paylaşımın belirsiz bırakılması

❌ Cezai şartlara yer verilmemesi

❌ Tapu devrinin inşaat başında yapılması

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflara büyük kazançlar sağlayabileceği gibi, hukuki riskler de barındırır. Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken detaylara özen gösterilmeli, hukuki destek alınmalı ve ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklara karşı güçlü bir zemin oluşturulmalıdır.